DÜZENLEME ŞEKLİNDE GAYRIMENKUL SATIŞ VAADİ VE ARSA PAYI KARŞILIĞI BAĞIMSIZ BÖLÜM YAPMA SÖZLEŞMESİ
1. TARAFLAR:
Bir tarafta bu sözleşmeye konu parselin maliki ve hissedarı bulunan ……………………………. adresinde mukim …………………………………… (bundan böyle ARSA SAHİBİ olarak anılacaktır) ile diğer tarafta ……………………………… adresinde mukim ……………………………………….. (bundan böyle YÜKLENİCİ olarak anılacaktır) bu sözleşmenin taraflarıdırlar.
2. SÖZLEŞMENİN KONUSU:
ARSA SAHİBİNE ait ………. ili, ……….. ilçesi, ………. Mahallesi, …..Ada … Parselde kayıtlı taşınmaz üzerine, ilgili belediyelerden alınacak olan imar durumuna uygun olarak hazırlanacak projelere, alınacak olan inşaat ruhsatına ve bu sözleşmeye uygun şekilde YÜKLENİCİ tarafından kat karşılığı esasıyla inşaatlar yapılması, buna karşılık olarak da arsa sahiplerinin müteahhide ödeyeceği bedel yerine kaim olmak üzere sözleşme ile kararlaştırılan sayıda bağımsız bölümlerin devrini yapması işbu sözleşmenin konusunu teşkil eder.
3. TEBLİĞATLAR:
Taraflar birbirlerine yapacakları tebligatları yukarıda yazılı olan adreslere yapacaklardır. Yukarıdaki yasal adreslerin değişmesi halinde taraflar adreslerini 7 (yedi) gün içerisinde birbirlerine bildirmedikleri takdirde, tebligatlar tarafların eline geçmese dahi tebligatlar kendilerine yapılmış sayılacaktır.
4. YÜKLENİCİYE VEKALET VERİLMESİ:
Sözleşmenin yapılmasını müteakip, inşaat için tapu da cins tahsisini yaptırmaya, belediyelerden imar durumunu almaya, arsa ve inşaatlarla ilgili olarak belediye, vilayet ve diğer kamu kurumları nezdinde arsa sahibi adına gerekli her türlü talepte bulunmaya, inşaat plan ve projelerini onaylatmaya, inşaat ve temel üstü ruhsatlarını, yapı kullanma izin belgesini almaya, inşaatların tamamlanmasına kadar devamı süresince gereken her türlü resmi işlemlerin takip ve intacı için ARSA SAHİBİ ; YÜKLENİCİ’ ye özel vekaletname verecektir.
YÜKLENİCİ arsa sahipleri adına borçlanamaz, bir taahhütte bulunamaz, arsa sahiplerinden aldığı vekaletnameye istinaden borçlandırıcı herhangi bir ticari senet altına imza koyamaz. Yapacağı harcamalar için verecekleri her türlü çek, senet kendi sorumluluğunda olup kendisinin ödeyeceğini kabul ve taahhüt etmiştir. Verilecek olan vekaletten dolayı doğacak her tülü sigorta ve vergilerden YÜKLENİCİ sorumlu olacak ve arsa sahiplerine hukuki mali idari cezai hiçbir yükümlülük gelmeyecektir.
5. ARSA ÜZERİNDE BULUNAN TAKYİDATLAR:
Arsalar üzerinde bulunan haciz, ipotek, rehin, şerh gibi ( varsa ) takyidatlar 30 gün içerisinde ARSA SAHİBİ tarafından kaldırılacaktır.
6. SÖZLEŞMENİN TAPUYA ŞERHİ:
Sözleşmenin imza tarihinden itibaren YÜKLENİCİ bu arsa üzerine ilgili tapu sicil müdürlüğünde bu sözleşmeyi tüm masrafları kendisine ait olmak üzere şerh ettirebilecektir. ARSA SAHİBİ ve YÜKLENİCİ üçüncü kişilere, vergi dairelerine, belediyelere ve diğer resmi kurumlara, özel veya tüzel kişilere olan her türlü borçlardan dolayı bu taşınmazın tapu kaydı üzerine hiçbir şekilde haciz, ipotek ve temlik koydurtamaz. Böyle bir halde arsa sahipleri sözleşmeyi tek taraflı olarak fesih hakları mevcuttur.
7. ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARLA OLAN İLİŞKİLER:
YÜKLENİCİ işi hiçbir şekilde üçüncü bir şahsa devir ve temlik edemez. YÜKLENİCİ satış izni verilmeden önce özel sözleşmelerle daire ve bağımsız bölüm satışı yaparsa, bu satış arsa sahibini bağlamaz. İş bu sözleşme tapuya şerh edileceğinden, üçüncü şahıslar şartları bilmediklerinden söz etmek suretiyle bu sözleşme hükümlerinden kurtulamazlar. Kendi ferikleriyle mevcut anlaşmayı ileri süremezler.
8. YÜKLENİCİYE ARSANIN TESLİMİ:
Sözleşmenin imza tarihi ile birlikte ARSA SAHİBİ tarafından, arsa ile ilgili gerekli evraklar (plan örneği, tapu senedi, tapu tescil belgesi ve yer teslim tutanağı fotokopileri) bir tespit tutanağı tanzim edilerek, kırk beş gün içinde YÜKLENİCİ’ ye teslim edilecektir.
9. İNŞAAT SÜRESİ:
İnşaat süresi, sözleşmenin imzalanmasını müteakip arsa üzerinde bulunan hak sahipleri ile tüm hissedarların arsayı boş, borçsuz ve inşaata başlamaya engel olmayacak şekilde sorunsuz bir şekilde yükleniciye teslimi tarihinden itibaren ….. aydır. İnşaat, iskan ruhsatının alınarak kat mülkiyetine geçilmesi ile tam ve eksiksiz bir şekilde arsa sahiplerine teslim edildiği tarihte bitirilmiş kabul edilecektir.
Fesih Şartları:
A) Şayet YÜKLENİCİ, sözleşmenin imzalanmasını müteakip arsa üzerinde bulunan hak sahipleri ile tüm hissedarların arsayı boş, borçsuz ve inşaata başlamaya engel olmayacak şekilde sorunsuz bir şekilde yükleniciye teslimi tarihinden itibaren …. ay içerisinde inşaata başlamaz ise, ARSA SAHİBİ iş bu sözleşmeyi tek taraflı olarak fesh edebilir. Bu takdirde YÜKLENİCİ ARSA SAHİBİNE vermiş olduğu kira bedelini, proje
bedelini, ruhsat ve şantiye kuruluş masraflarını kesinlikle talep edemez, şantiye tesislerini alamaz ve varsa ihzaratı teslim edilir.
B) YÜKLENİCİ, işi verilen süre ve süre uzatmaları içinde bitirmediği takdirde, ARSA SAHİBİ tek taraflı işi feshedebilir. Ancak kalan işin iki ay içerisinde tamamlanma kanaati oluşursa ARSA SAHİBİ bu süreyi YÜKLENİCİYE tanıyabilir.
YÜKLENİCİNİN iflası, acze düşmesi, konkordato ilan etmesi halinde ARSA SAHİBİNİN sözleşmeyi ihtar ve hüküm istihsaline gerek kalmadan fesh etme yetkisi vardır. ARSA SAHİBİNİN ölümü halinde, iş bu sözleşme tüm hak ve yükümlülükleri ile mirasçıları da bağlar. ARSA SAHİBİNİN mirasçıları ölüm nedeni ile sözleşmeyi feshedemezler. Aynı zamanda bu sözleşme sırasında alınacak vekaletname ölümden sonra dahi geçerli olacaktır.
ARSA SAHİBİ (B) fıkrasına göre fesih hakkını kullandığı takdirde, YÜKLENİCİ inşaatı bir tutanakla arsa sahiplerine teslim edecek ve şantiyeyi terk edecektir. YÜKLENİCİ, kendisine tutanak tutma çağrısı yapıldıktan 7 gün içinde çağrıya icabet etmediği takdirde, tutanak tutma işlemi re’sen ARSA SAHİBİNCE yapılacaktır. YÜKLENİCİ işin yapımında belgeye dayalı olmak üzere yapmış olduğu giderleri ARSA SAHİBİNE ibraz eder. ARSA SAHİBİ’ nce uygun görülen giderlerden, bir daire rayiç bedeli cezai şart olarak düşüldükten sonra kalan para işin bitiminde YÜKLENİCİ’ ye ödenecektir.
Mukavelenin feshi halinde ARSA SAHİBİ kalan inşaatı kendileri yapmakta veya başka bir yüklenici’ ye vermekte serbesttir. YÜKLENİCİNİN alacağı; inşaatın bitiminden sonra olmak şartı ile, ARSA SAHİBİNİN kalan işi kendisinin yapması halinde YÜKLENİCİYE ait daire ve bağımsız bölümlerin satışından sağlanacak para ile şayet başka bir müteahhide verilirse yeni yükleniciden sağlanacak para ile ödenecektir. YÜKLENİCİ bu bendde belirtilen hususları aynen kabul eder.
10. SÜRE UZATIMI:
İşin yürümesini engelleyen mücbir sebeplerin çıkması halinde Bayındırlık Bakanlığınca bu konuda tespit edilmiş bulunan esaslar dahilinde YÜKLENİCİYE süre uzatımı verilir. Ancak mücbir sebebin ortaya çıkması halinde YÜKLENİCİ bu durumu en geç 30 gün içinde yazıyla ARSA SAHİBİNE bildirecek ve böylece süre uzatımı isteyecektir. 30 gün içerisinde yapılmayan süre uzatımı talepleri dikkate alınmayacaktır. YÜKLENİCİ süresi içinde inşaatı bitiremez ise ARSA SAHİBİNE düşen bağımsız bölümlerin rayiç kira bedeli karşılığında süre 3 ay daha uzatılabilir. Bu süre sonunda da iş bitirilemez ise ARSA SAHİBİ sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir.
Mücbir Sebepler:
. Bayındırlık Bakanlığının B.İ.G.Ş. (Bayındırlık İşleri Genel Şartnamesi) kapsamında Deprem, Savaş, Resmi Dairelerin İşi (Yüklenici hatası ve tasarrufu dışında) durdurması.
. Taraflardan herhangi birinin birinci derece yakının ölümü halinde bu sözleşme süresine 15 gün eklenir.
. YÜKLENİCİ’ nin satış yetkisini hak ettiği halde, arsa sahibince satış yetkisinin zamanında verilmemesi durumunda, YÜKLENİCİNİN sözleşmeden doğan diğer hakları baki kalmak kaydıyla arada kaydedilen süre iş bitim tarihine eklenir.
11. İNŞAATLARLA İLGİLİ HARCAMALAR:
Bu sözleşmenin imza tarihinden itibaren inşaat yapımı ile ilgili tüm noter masrafları, vergiler, harçlar, resim, proje bedeli, işgaliye, SSK primleri, Yapı Denetimine ödenecek ücretler, işci ve malzeme ücretleri, yol, kanal, otopark, hafriyat döküm yerleri ve tapu işlemleri, arsanın YÜKLENİCİYE tapuda ferağ verilerek devredilmesi esnasında doğacak her türlü tapu harç ve masrafları YÜKLENİCİYE aittir. Sözleşmenin imzalanmasından önce doğmuş arsa ile ilgili resim, harç, emlak vergileri, veraset ve intikal vergileri ve varsa vergi cezaları ile elektrik, su, doğalgaz borçları ARSA SAHİBİ tarafından ödenecektir. YÜKLENİCİ, sözleşme konusu inşaatların tamamen ikmali ve iskan ruhsatı alınmasına kadar, inşaatlarla ilgili vergilerin, resimlerin ve harçların artması, yeni vergi ve harçların konulması, malzeme ve nakliye bedellerinin artması, işçilik ücretlerinin artması, işçi haklarıyla ilgili imar mevzuatı ile ilgili yeni yükümlülükler getirilmesi ve sair sebeplerle arsa sahiplerinden hiçbir talepte bulunmayacaktır. Arsa üzerinde mevcut binanın yıkılması ve bunun için yapılacak masraflar da tamamıyla YÜKLENİCİYE aittir. Bir başka deyişle, arsa sahibinin iş bu sözleşme ile olan borcu arsanın boş ve borçsuz olarak YÜKLENİCİYE tesliminden ibaret olup iş bu sözleşmede sayılanlar dışında başka bir yükümlülüğü bulunmamaktadır.
12. ÇALIŞMA VE İŞ GÜVENLİĞİ:
İş sağlığı ve iş güvenliği tüzüğünde ve inşaat işleri ile ilgili diğer yönetmelik ve tüzüklerdeki emredici buyruklara uymak, kendisi ve ortakları emrinde çalıştırdığı işçileri, taşeron, mimar, tekniker, mühendis ve teknisyen ile üçüncü kişilerin bedenen ve manen her türlü zarar görmelerini önlemek, gerekli önlemleri almak, inşaatı imal ve ikmal ve sözleşme gereği teslime kadar bu inşaat işlerinden doğabilecek ölüm, yaralanma ve benzeri her türlü bedeni ve cezai sorumluluk ile zarardan dolayı ceza davalarında üçüncü kişilere karşı YÜKLENİCİ muhatap ve sorumlu olacaktır. Arsa sahibinin hiçbir şekilde üçüncü kişilere karşı sorumluluğu yoktur. Bu sebeplerle açılacak hukuk davaların da maddi ve manevi tazminattan YÜKLENİCİ sorumludur. ARSA SAHİBİNİN hukuki bir konuda maddi ve manevi bir külfeti yoktur. ARSA SAHİBİ herhangi bir tazminat ödemek zorunda kalır ise, bu tazminatı YÜKLENİCİ ARSA SAHİBİNE ödeyecektir. Bu madde gereğince doğacak cezai ve hukuki sorumluluğun tamamı YÜKLENİCİYE aittir. İnşaatın yapılması ile ilgili doğabilecek her türlü gelir ve Kurumlar vergisi yine YÜKLENİCİYE ait olacaktır. YÜKLENİCİ, inşaat süresi içinde SSK kaydı yapılmaksızın işçi çalıştırmayacağını, çalışan işçilerin 18 yaşından küçük olmayacağını kabul ve taahhüt eder.
13. PROJELERİN TASDİKİ VE HARCAMALAR:
YÜKLENİCİ 8. madde gereğince yapılan arsa teslim tutanağının ve imar çapının alınmasını müteakip arsanın topoğrafik yapısını yetkili bir mercide inceleterek, jeolojik etütleri yaptırıp, mevcut mevzuat ve imar durumuna uygun olarak mimari, statik, tesisat, elektrik, doğal gaz ve peyzaj vb. projelerini çizdirip, arsa sahibine bu konuda yazılı bildirimde bulunacaktır. Arsa sahibi bu yazılı bildirimden itibaren en geç 15 gün
içerisinde YÜKLENİCİYE bu projelerle ilgili ya onay verecek yahut eksik veya değiştirilmesini istediği hususları yazılı olarak bildirecektir. Arsa sahiplerinin bu bildirimi geç yapması halinde geciktiği her gün için inşaat süresine ilave olacaktır. Tarafların itiraz veya başvurusu olmaması halinde süre cezası kendiliğinden yürürlüğe girecektir. Bu işlemler için yapılacak tüm harcamalar inşaatın teslimine kadar YÜKLENİCİYE ait olacaktır.
14. İNŞAATIN YÜRÜTÜLMESİ VE KONTROLÜ:
İnşaat Kanuni Kontrolörlük ve Müşavirlik ücretleri YÜKLENİCİYE aittir. YÜKLENİCİ inşaatları Bayındırlık Bakanlığı, Bayındırlık İşleri Genel Teknik Şartnamesi, Belediye İmar yönetmelikleri, mahal listesi ve şartlarına göre yürütmekle yükümlüdür. ARSA SAHİBİ veya yetki verdiği kişi inşaatın seyrini değiştirmemek koşuluyla inşaatı her safhada kontrol etmeye yetkilidir.
15. KONUTLARIN PAYLAŞIMI:
Kullanılacak olan toplam inşaat alanının, ….. payı ARSA SAHİBİNE, …… payı YÜKLENİCİYE ait olacak şekilde belirlenmiştir. ARSA SAHİPLERİNE ve YÜKLENİCİYE verilecek daireler, iş bu sözleşmenin ekini teşkil eden ve YÜKLENİCİ tarafından çizdirilen etüde (avam projeye) göre yine bu sözleşmenin ekini teşkil eden Daire Paylaşım Protokolü’nde belirlenmiştir. Ayrıca imar mevzuatına göre kazanılacak ilave inşaat alanı da yukarıdaki paylaşım oranlarına göre dağıtılacaktır.
YÜKLENİCİ; her bir daire için normal inşaat süresi olan …..ayın kira bedeli olarak (aylık ……-YTL olmak üzere) ……..-YTL’yi (…………….YeniTürkLirası) ARSA SAHİBİNE binanın boş, borçsuz ve sorunsuz olarak teslim edildiği tarihte ödeyecektir. İnşaatın sözleşmede belirtilen süre içerisinde bitirilememesi halinde gecikilen her ay için kira bedeli artacak ve ARSA SAHİBİNE gecikilen her ay için her bir daire başına ………..-YTL (……….YeniTürkLirası) kira bedeli ödenecektir.
16. KAT İRTİFAKI:
Kat irtifakı kurulurken, sözleşme ekini teşkil eden Daire Paylaşım Protokolü’nde her bir ARSA SAHİBİNE düşeceği belirlenen daireler, ilgili ARSA SAHİBİ adına tapuda tescil ettirilecek, YÜKLENİCİYE düşeceği kararlaştırılan daireler ise tüm ARSA SAHİPLERİ adına müştereken tescil edilecektir. Bu durumda YÜKLENİCİYE ferağı yapılacak dairelerin ferağı, tüm ARSA SAHİPLERİ tarafından verilecektir.
17. ARSA SAHİBİ:
ARSA SAHİBİ bu sözleşmede yukarıda bahsi geçen YÜKLENİCİ tarafından yapılacak bu işlere karşılık, YÜKLENİCİ’ nin kendisine ait % …… lık arsa payını bila bedel veya bedelsiz yine sözleşmede yazılı esaslar dahilinde YÜKLENİCİYE veya göstereceği hakiki ve hükmi şahıslara tapuda ferağını vermeyi, YÜKLENİCİ de yukarıdaki şartlarda yazılı olan ve kendisine kalacak konutları bedelsiz olarak almayı kabul ve taahhüt etmişlerdir. YÜKLENİCİNİN kendisine isabet eden bölümlerin satış vaadi yetkisi YÜKLENİCİYE verilir.
18. YÜKLENİCİ:
YÜKLENİCİ, bahse konu alandaki imar parselleri içerisinde tüm teknik altyapıyı yapmak zorundadır. Teknik altyapı projesi YÜKLENİCİ tarafından hazırlanacak, Belediye ve yetkili mercilerin tasdikinden sonra yapılan projelere ve şartnamesine uygun olarak tamamlanacaktır. YÜKLENİCİ, mevcut yapıyla ilgili gerekli bilgi ve donelere sahip olduğunu beyan etmiş ve müdebbir tüccar irade özerkliği ve akid serbestisi içinde imzaladığını, imalat için gerekli makine parkına sahip olduğunu, inşaat ile ilgili gereken avadanlıkların tamamına sahip olduğunu ve inşaat için gerekli ihsaratı bugünden yaptığını, stoklarında mevcut olduğunu beyanla ileride hiçbir suretle farklı fiyat ve süre uzatımı talep etmeyeceğini kabul ve beyan etmiştir.
19. YÜKLENİCİYE SATIŞ YETKİSİNİN VERİLMESİ:
İnşaatın tamamı esas alınmak üzere aşağıdaki aşama ve yüzdelere göre YÜKLENİCİYE tapu devri yapılacaktır.
İnşaatın hak edişe esas pursantaj tablosu;
* Su basman imalatları tamamlandığında (ya da muadili safhada) %10
* Betonarme imalatı tamamlanma süresince % 20
* Sıvaları bitirildiğinde % 10
* Elektrik ve tesisatları bitirildiğinde % 10
* Fayans ve seramikler bitirildiğinde % 10
* Doğrama ve kapıları bitirildiğinde % 10
* İnşaat tamamlandığında % 20
* Çevre düzenlemesinin yapılması, SSK, Vergi
Dairesi ilişiksiz belgesi alınıp, şartname gereği daireler
noksansız olarak teslim edilip kesin iskan raporu alındığında %10
satış yetkisi verilecektir.
ARSA SAHİBİ; YÜKLENİCİNİN nin hak ettiği konutların tapularını YÜKLENİCYE veya göstereceği kişilere verir. Verilmeme durumunda YÜKLENİCİNİN gördüğü zararı ödemekle yükümlü olup, geçen süre inşaat süresine ilave edilir.
Bu mukavelede bulunmayan hükümler için Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri sair mevzuatla birlikte objektif iyi niyet kuralları içinde uygulanacaktır. Müteahhit, inşaatta meydana gelebilecek eksik ve ayıplı işlerden ilgili Kanunların belirlediği süre sonuna kadar sorumlu olacaktır.
20. SÖZLEŞMENİN EKLERİ:
A. Bayındırlık İşleri Genel Şartnamesi (Sözleşme eki olmayıp sözleşme anı ve değişiklikleri ile her zaman geçerlidir.)
B. Belediye Teknik Şartnamesi (Sözleşme eki olmayıp sözleşme anı ve değişiklikleri ile her zaman geçerlidir.)
C. Daire Paylaşım protokolü
D. Tasdikli projeler (Belediye tasdikinden sonra)
E. Mahal Listesi
F. Sözleşme eki teknik şartnamesi
G. Etüd Proje
21. DİĞER HÜKÜMLER
İnşaatın tam olarak tamamlanıp iskan alınmasından ve bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kanunu hükümlerine göre tapuya tescillerine kadar taraflar şüyuun izalesi ve kanuni şuf’a hakkını kullanmayacaklarını karşılıklı olarak sözleşmenin tüm tarafları kabul ve taahhüt etmişlerdir. Bu madde hükmü taşınmaza herhangi bir suretle sahip olacak tüm malikler için aynen geçerlidir.
Daireler anahtar teslimi şeklinde yapılacak olup, işin bitimini müteakip YÜKLENİCİ ve ARSA SAHİPLERİ tarafından birlikte kontrol edilerek bir tutanakla arsa sahiplerince kabulü yapılacaktır. Dairelerde bulunan eksik ve kusurlu işler var ise yine bir tutanakla tespit edilip YÜKLENİCİYE bunların düzeltilmesi için uygun bir süre verilecek, verilen ek sürede eksiklikler giderilemez ise ARSA SAHİBİ YÜKLENİCİNİN nam ve hesabına noksan ve kusurlu işleri tamamlatacak ve tamamlatma giderlerini bu giderlerin %50’si oranında cezai şartı ile birlikte YÜKLENİCİYE rücu edecektir.
22. UYUŞMAZLIKLARIN ÇÖZÜMÜ
İşbu sözleşmeden dolayı uyuşmazlık olması halinde ………………… Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkili olacaktır.
ARSA SAHİBİ YÜKLENİCİ
TEKNİK ŞARTNAME
İş bu Teknik Şartname sözleşmenin eki ve ayrılmaz parçası olup, burada geçmeyen hususlar ve ayrıca arsa sahiplerince istenen değişiklikler taraflarca mutabakat sağlanacak bir tutanakla tespit edilecektir.
1. HAFRİYAT VE TEMELLER
a. Arazinin zemin emniyet katsayısı, yapılacak sondaj ve laboratuar çalışmaları sonucunda ilgili mercilere tespit ettirilecek ve bu verilere uygun olarak hazırlanan statik projeye göre yapılacaktır.
b. Bina hafriyatı için tüm izinler alınacak, üçüncü kişi ve Kurumlara ait boru ve kablolara zarar verilmeden gerekli önlemler alınmak sureti ile hafriyat tamamlanacaktır.
c. Arsadan yer altı suyu çıkması halinde gerekli yerlere rögar koyulacak, delikli drenaj boruları ile en az 0,008 mailli drenaj sistemi yapılacaktır. Rögarların aralığı 7 metreyi geçmeyecek, toplanacak su motopomp sistemi ile dışarı atılacaktır.
d. Bina temel betonu atılmadan önce temel hafriyatı üzerine gro beton dökülecek, beton üzerine mebran izolasyonu yapılacak (bohçalama), temel betonu suya karşı korumaya alınacaktır.
2. SÜTRÜKTÜREL SİSTEM:
a. İnşaatta kullanılacak hazır beton ve demirler TSE belgeli olacaktır.
b. Bina çatı arası dahil betonarme karkas olup en az C 30 hazır betonla yapılacaktır. Beton atımı sırasında vibratör kullanılacak hava şartlarına uygun olarak betona katkı maddesi konacak, temel, bodrum ve perde betonlarında su yalıtım katkı maddesi (sika) konacak, perdeler toprakla temas yüzeyi arası suya karşı mebran ile yalıtım edilecektir.
c. İnşaat yapımı sırasında demir iskele, demir direk ve gerekli diğer kalıp malzemeleri kullanılacak beton atılmasından itibaren en az 21 gün nemli kalacak şekilde ıslatılacaktır.
3. BODRUM VE OTOPARK
a. Belediye’den alınacak imar durumuna göre arsada azami ölçülerde otopark hafriyatı yapılıp kapalı otopark yapılacaktır.
b. Bodrum katta sığınak, wc, imar durumu müsait ise otopark yapılacaktır.
c. Kanalizasyon sistemi bodrum suyunu da alacak şekilde olacak, ileride temizlenmesi için rögar kapakları konulacak, kapaklar mümkün olduğunca dekoratif ve koku sızdırmaz olacaktır.
d. Otopark zeminine asfalt dökülecek, tavanına kanallı havalandırma sistemi yapılacak, yeterli şekilde harekete duyarlı sensörlü aydınlatma konulacaktır. Asansör bodrum kata kadar inecektir.
e. Kapalı otopark girişi uzaktan kumanda ile otomatik açılacak, garajda havalandırma yapılacaktır.
4. DUVARLAR:
a. Binanın dış duvarları İmar Müdürlüğü’nce tasdikli projesine uygun olarak inşa edilecektir.
b. Bina dış cephesi perde ve kirişler üzerine ısı yalıtım projesine uygun olarak strofor kaplanacaktır.
c. Dış duvarlar ısı yalıtım projesine uygun olarak gaz beton (ytong) veya izotuğla yapılacaktır.
5. ISI VE SU YALITIMI:
a. Duvarlarda yürürlükte bulunan imar yönetmeliğine ve ısı yalıtım yönetmeliğine uygun ısı yalıtım malzemesi kullanılarak uygulanacaktır.
b. Isı yalıtımı binaların kolon, kiriş ve çatı arasında da kullanılacaktır.
c. İnşaatların temel tecritleri su ve ısıya karşı korumalı olacaktır.
d. Teras, üzeri ısıtılmayan bölümler ve garaj sığınak vs. bölümlerin de su ve ısı tecriti yapılacaktır.
e. Çatı ahşap oturmalı olacak tam döşeme ile kaplanacaktır. Döşeme üzeri mebran kaplanacaktır. Üzeri Marsilya tipi 1. sınıf kiremit döşenecek, kiremitin ilk üç sırası paslanmaz galvaniz telle döşemeye bağlanacaktır. Baca etekleri ve omuz altları çinko
kaplanacaktır. Dereler ve dere inişleri Fırat veya Vespo marka olup inişler mümkün olduğu ölçüde saklanacaktır.
f. Katlar ve daire aralarına ses ve ısı yalıtımı yapılacaktır.
6. SIVALAR:
Dış duvar sıvası Bayındırlık Bakanlığı Şartnamesinde yer alan 27.501 poz no’ lu dış sıva standartlarına uygun olarak yapılacaktır.
7. BALKONLAR:
a. Balkonlar, projesine uygun olarak yapılacaktır.
b. Balkon zeminleri seramikle döşenecektir.
c. Balkon korkulukları paslanmaz çelikten yapılacaktır.
8. DOĞRAMALAR VE KAPILAR:
a. Dış doğramalar Rehau marka renkli PVC doğrama olacaktır. Tüm camlar 4+4 mm kalınlığında çift ısı yalıtımlı cam olacaktır.
b. Salon penceresi yere kadar Fransız balkon olacaktır. Tüm doğramalarda denizlikler geniş tutulacaktır. Dış doğramalara motorlu panjur yapılacaktır.
c. İç kapılar kaliteli mobilya kapı olacaktır. Kapı cilaları mat 1. sınıf cila ile kaplanacaktır. Salon ve mutfak kapıları camlı, diğer kapılar kapalı ahşap olacaktır.
d. Pencere camları 4+4 ısıcamlı, kanat kenarları çift lambalı yapılacaktır. Doğrama aksamı (kapı kolu, kilit, menteşe) dekoratif olacaktır.
e. Daire giriş kapıları en az 2 mm saç kaplı çelik kapı olacaktır. Dış yüzeyi dekoratif ahşap ile kaplı olup çift kilit sistemi ve güvenlik mandalı olacaktır. Kapılar Kale marka olacaktır. Ayrıca kapıda kapı tokmağı ve gözetleme dürbünü bulunacaktır.
f. Tüm kilit sistemi İTO veya Kale marka olacaktır. Banyoya WC kilit sistemi konacaktır.
9. DAİRE İÇİ ISLAK ZEMİNLER:
Dairelerin balkon, hol, mutfak, WC, ve banyoları 33×33 ebatta Vitra seramik veya muadili ithal bir marka seramik ile kaplanacaktır.
10. DAİRE İÇİ ISLAK DUVARLAR :
WC + Banyo duvarları Vitra marka seramik ile tavana kadar döşenecektir.
11. DAİRE İÇİ KURU ZEMİNLER :
Salon ve odalar masif döşeme yapılacak, döşeme sistre edilip Avrupa mat cila ile kaplanacaktır.
12. DAİRE İÇİ KURU DUVARLAR :
a. İç duvarlar sıva + alçı sıva + macun + saten boya ile kaplanacaktır. (Antre, mutfak, salon, yatak odaları, koridor.)
b. Süpürgelikler sıva ile hem yüz olacak, sıva – süpürgelik arası fuga yapılacaktır.
13. DAİRE İÇİ TAVANLAR :
a. Tavan sıvası + plastik badana yapılacaktır.
b. Islak Hacimler, asma tavan (Alüminyum ya da taş yünü) ile kaplanacak, asma tavan açılır kapanır sistemli olup arıza anında bakım onarım imkanı sağlanacaktır.
c. Daire giriş hol tavanı alçıpan yapılacak tavan aydınlatması için spot konacaktır.
14. KARTONPİYER:
Salon, koridor ve odalara kartonpiyer yapılacaktır.
15. DIŞ CEPHE KAPLAMALARI:
Dış cephe, silikonlu boya ile boyanacak ya da projede öngörülen malzeme ile kaplanacaktır. Dış cephenin seçiminde YÜKLENİCİ ile ARSA SAHİPLERİ ortak karar vereceklerdir.
16. MUTFAK DOLAPLARI VE TEZGAH:
Mutfak tezgahı granit yapılacak, mutfak dolapları Lineadekor olacaktır. Mutfak dolaplarına Franke marka ankastreler (ocak fırın davlumbaz) YÜKLENİCİ tarafından konacaktır. Mutfakta raylı kiler dolabı olacaktır. Mutfakta tüm elektrikli ev aletleri için yeterli sayıda priz konacaktır. Mutfak armatürleri ARTEMA marka olacaktır.
17. MERDİVENLER VE APARTMAN BOŞLUKLARI:
a. Apartman girişi zemini ve merdivenleri granit kaplanacaktır. Bina giriş holü granit ile kaplanacak granit bordür ile şekillendirilecektir.
b. Giriş holünün uygun bir yerine flotal ayna konulacaktır. Bina giriş tavanı alçıdan kaplanıp dekoratif spot ışıklarla aydınlatması yapılacaktır. Bina giriş kapısı 1. sınıf dekoratif kapı olacaktır. Giriş kapısına harekete duyarlı sensör ile aydınlatma yapılacaktır.
c. Merdiven boşluklarına ferforje demir veya kaliteli alüminyum merdiven korkuluk sistemi yapılacaktır. Merdiven aydınlatmasında harekete duyarlı sensör kullanılacaktır. Merdiven boşluğu duvarları kaliteli saten boya olacaktır.
d. Merdiven direkt çatıya kadar çıkacak, merdiven son kat ile çatı arasına havalandırmayı da sağlayacak aydınlık yapılacaktır.
e. Bina merdiven hollerinde yangın muslukları ve tertibatı için projesine uygun olarak yangın dolapları bulunacaktır.
f. Bina girişinde her daire için posta kutusu konulacaktır.
g. Bina girişinin müsait bir yerine güvenlik için oda yapılacak güvenliğin diafon sistemi yardımıyla daireler ile irtibatı sağlanacaktır.
18. SIHHİ TESİSAT :
a. Temiz ve pis su tesisat ve kalorifer boruları Fırat veya Vespo marka PVC olacaktır. Pis su tesisat ana kolonları çatı arasına kadar devam edecektir.
b. Pimaş malzemelerin montajında conta kullanılacaktır.
c. Arsanın uygun bir yerine her bir daire için en az 500 litre miktarına göre beton su deposu yapılacaktır. Depo yapımında su yalıtımlı hazır beton kullanılıp vibratör ile sıkıştırması yapılacaktır. Depo içi ve dışı su yalıtım katkılı sıva ile sıvanacaktır. Depo içine sıva üstüne ayrıca çimento esaslı su yalıtım izolasyonu uygulanacaktır. Son olarak depo içi suya dayanıklı havuz seramiği ile kaplanacaktır. Depo içi temizliği için temizleme vanası konacaktır. Depodaki suyun dairelere taşınması için çift kademeli genleşme depolu sessiz çalışan hidrofor konacaktır.
d. Banyoda Vitra malzemelerden takım kullanılacaktır. Ayrıca banyoda veya banyo dışında projeye uygun olarak çamaşır makinesi yeri olacaktır.
e. Mutfakta çift gözlü çelik eviye sıcak + soğuk su tertibatlı + bulaşık makinesi (tezgah altı) su giriş ve çıkışı konacaktır.
f. Banyoda küvet ve duş kabini yapılacaktır. Rezervuarlı klozet Vitra marka olacaktır. ARTEMA marka sıcak – soğuk su batarya ve tesisatı konulacaktır. Banyoya Hilton lavabo konacaktır.
g. Banyo + WC + Çamaşırlıkta gerektiği kadar seramik sabunluk, kağıtlık vs. aksesuar bulunacaktır.
h. WC’ de Vitra marka 1 adet Alaturka veya alafranga hela taşı, klozet ile 1 ad. Lavabo (konsol) ile gerekli aksesuar (sabunluk, Kağıtlık vs.) konulacaktır.
ı. Tüm vitrifiye malzemesi vitra marka olacaktır.
i. Sıhhi tesisat kalemleri 1. sınıf işçilik ile yapılıp T.S.E. garantili olacaktır.
j. Elektrik-Müşterek-Sıhhi Tesisat için bağımsız bölüme hizmet veren düşey şaftlar projede konulacak her kat için müdahale kapısı bulunacaktır.
k. Her daire su tesisatına müstakil su sayacı takılacak, Elektrik ve su sayaçları katlarda veya zemin ya da bodrum katta uygun bir yerde olacaktır. Su sayaçları ahşap dolap altına alınacaktır.
19. KALORİFER TESİSATI VE RADYATÖRLER:
a. Doğalgaz kolon hattı yapılarak mutfaklarda ocak başına kadar getirilecektir.
b. Kalorifer ve sıcak su bağımsız kombi sistemi yapılacaktır.
c. Kombiler Vaillant marka olacak ve YÜKLENİCİ tarafından takılacaktır. Daire ısıtılması için 1. sınıf dekoratif Baymak ve Demirdöküm panel radyatör konulacaktır. Banyo ısıtılması havlupan radyatör ile yapılacaktır.
d. Doğalgaz depozito ve sözleşmeleri ARSA SAHİBİ tarafından yatırılacak proje ve gaz açma YÜKLENİCİ tarafından yapılacaktır.
20. ELEKTRİK TESİSATI :
a. Projesine uygun anahtar, topraklı priz (prizlerin tümü topraklı yapılacaktır) yapılacaktır. Elektrik tesisatına ait tüm sigorta, kaçak akım rolevesi ve yangın rolevesi Siemens marka olacaktır. Elektrik kabloları Siemens veya HES veya Vatan kablo olacaktır.
b. Tüm elektrik tesisatı trifaze olacaktır. Elektrik sayaçları trifaze akıllı sayaç olacaktır. Bina elektriğinin topraklandırılması yapılacaktır.
c. Her daire için en az 3 telefon hattı çekilecek ve bütün odalara telefon bağlantısı yapılacaktır.
d. Her daire ile görüntülü audio marka otopark, kapı ve kapıcı konuşma (İntercom) tesisatı yapılacaktır.
e. Kablolu TV için her daireye tesisat yapılacak, tesisat zemin katındaki TV ana panosuna kadar döşenecektir. Ayrıca binaya uydu anten konacaktır. Salon, mutfak ve yatak odasına anten tesisatı yapılacaktır.
f. Elektrik anahtarları ve prizler Buffer, Metesan, Viko veya Molvena marka olacaktır.
21. BAHÇE TANZİMİ VE ÇEVRE İSTİNAT DUVARLARI :
a. Yapılacak olan kentsel tasarım ve peyzaj projesine uygun olarak çevre düzenlemesi yapılacaktır. Bahçede gezi alanları, ağaçlandırma ve dinlenme alanları yapılacaktır.
b. Bina çevresi duvarla çevrilecek, duvar süsleme tuğlası ile dekore edilecektir. ve uygun ölçüde üzerine demir korkuluk yapılacaktır.
c. Bahçeye harekete duyarlı sensör ile aydınlatma tesisatları ve ekonomik ışıklandırma yapılacaktır.
d. Bahçenin uygun bir yerine tüm arıtma sistemlerini sahip olan yüzme havuzu yapılacaktır. Yüzme havuzu etrafına güneşlenme yerleri yapılacaktır.
22. ASANSÖR :
a. Kattaki daire sayısına göre çift hızlı dört kişilik sessiz asansör konacak, asansöz 2 yıl garantili İSO ve TSE belgelerine sahip Otis marka olacaktır.
b. Kabin içine otomatik kapı konacak, kabin ışıklandırması dekoratif ve yeterli olacaktır. Kabin içine FM yayın yapan radyo konacaktır.
c. Elektrik kesilmesi durumunda acil aydınlatma sağlayacak güçte akü sistemi konulacaktır.
23. JENARATÖR
a. Bina bodrum katına asansörün çalışması, merdiven aydınlatması, otopark otomatik kapının açılması, dış mekan ve otopark aydınlatması için yetecek güçte jeneratör konacaktır.
b. Jeneratör elektriğin kesilmesi ile otomatik çalışacak, elektriğin gelmesi ile otomatik kapanacaktır.
c. Jeneratör için bodrum katta ses yalıtımına sahip kabin yapılacaktır. Jeneratör havalandırılması yapılıp eksoz gazının dışarı atılması için tertibat yapılacaktır.
24. ARSA ÜZERİNDEKİ MEVCUT BİNANIN DURUM
Şu anda arsa üzerinde bulunan mevcut binanın elektrik, su, doğalgaz ve Telekom’a olan borçları ARSA SAHİBİ tarafından kapatılarak YÜKLENİCİYE teslim edilecektir. YÜKLENİCİ, yıkım için ruhsat alacak, çevre güvenliği için her türlü tedbirleri alıp, yollara, komşu arsa ve binalara zarar vermeksizin binanın yıkımını gerçekleştirecektir. Bu nedenle doğabilecek zararlardan müteahhit sorumlu olacaktır.
ARSA SAHİBİ YÜKLENİCİ
Dilekçelerim 